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Divorce & Séparation : Qu’est-ce que la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

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Qu’est-ce que la solidarité d’un prêt immobilier ?

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Divorce & Séparation: désolidarisation d’un prêt immobilier

Pour un guide complet sur la désolidarisation d’un prêt immobilier, nous vous invitons à prendre connaissance de cet article. Bonne lecture !

Afin que vous compreniez ce qu’est la désolidarisation, il convient au préalable de définir ce qu’est la solidarité.

Définition de la solidarité

Lorsque des personnes sont solidaires d’une dette, cela signifie que le créancier (= celui qui doit être payé) peut s’adresser à n’importe lequel des débiteurs (= ceux qui doivent payer) pour qu’il s’acquitte de la totalité de la dette (article 1200 du Code civil).

Il est fréquent qu’un couple, marié ou non, procède à la conclusion d’un prêt en vue d’acquérir un bien immobilier.

Il faut être vigilant avant toute souscription de prêt immobilier. Il est essentiel que chaque co-emprunteur (marié, partenaire, concubin) connaisse l’étendue et les conséquences de son engagement.

Qu’est-ce que la désolidarisation ?

La désolidarisation est l’acte par lequel vous demandez à être désengagé de votre obligation solidaire. Concrètement, la désolidarisation, c’est par exemple lorsque vous demandez à votre banquier de ne plus payer le prêt contracté avec votre concubin.

Afin de vous aider au mieux dans votre procédure de désolidarisation d’un prêt immobilier, prenez directement rendez-vous sur notre site avec notre cabinet situé à PARIS. Premier cabinet dans le métaverse, nous serions également ravis de vous accueillir dans nos locaux virtuels !

désolidarisation d’un prêt immobilier

Qu’est-ce que la solidarité d’un prêt immobilier ?

Que signifie être « solidaire » ?

Lorsque deux personnes sont solidaires, elles sont soumises aux mêmes droits et obligations nés du contrat.

Cela signifie que le créancier (=celui qui doit être payé) peut s’adresser à n’importe lequel des débiteurs (= ceux qui doivent payer) pour qu’il s’acquitte de la totalité de la dette (article 1200 du Code civil).

Par exemple, si vous achetez une automobile avec votre conjoint par le biais d’un prêt alors vous êtes tous les deux tenus du remboursement de celui-ci.

De ce fait le créancier, votre banque, peut demander le remboursement du prêt tant à vous qu’à votre conjoint.

La solidarité est-elle obligatoirement prévue dans le contrat ?

Non !

La solidarité ne se présume pas et doit être expressément prévue par le contrat.

En pratique, dans le cadre d’un prêt immobilier, l’organisme prêteur (la banque) fait signer une « clause de solidarité » par les parties.

Qu’est-ce qu’une « caution solidaire » ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, une tierce personne (qui n’est pas partie au contrat) peut se porter caution. Cela signifie qu’elle devra rembourser le prêt si le débiteur principal ne le fait pas.

Cette caution peut être simple ou solidaire.

Lorsque la caution est « simple », le créancier qui constate un défaut de paiement de son débiteur ne peut demander le paiement à la caution qu’après avoir poursuivi le débiteur au préalable.

Lorsque la caution est « solidaire » du débiteur principal, le créancier qui constate un défaut de paiement peut demander le paiement de la dette à la caution sans avoir poursuivi au préalable poursuivi son débiteur.

Autrement dit, le créancier pourra, solliciter le remboursement du prêt, auprès de la caution solidaire sans avoir à vérifier la réalité de cette insolvabilité.

Je suis tenu au principe de solidarité vis-à-vis du créancier, puis-je obtenir le remboursement des sommes auprès de l’autre débiteur ?

Dans le cadre de la solidarité, il convient de distinguer deux stades :

  1. L’obligation à la dette

L’obligation à la dette répond à la question suivante : « Suis-je obligé de payer le créancier ? ».

Ce stade ne concerne donc que les rapports des débiteurs vis-à-vis du créancier.

Lorsqu’une personne est solidairement tenue d’une dette, le créancier peut demander à n’importe lequel des débiteurs de s’acquitter de l’entièreté de la dette.  

 

  1. La contribution à la dette

À ce stade, le créancier a été payé.

La contribution à la dette vise à répondre à la question suivante « le débiteur qui ou avec lequel j’ai contracté la dette devra-t-il me rembourser ? ».

Il est possible de demander le remboursement de la dette au codébiteur. Cela dépendra de l’engagement et de la situation des parties au contrat.

Qui doit prouver la solidarité ?

C’est au créancier de prouver que l’emprunt est solidaire.

Par exemple, lorsque la dette est contractée par un seul époux, le créancier doit prouver la modestie de l’emprunt et son affectation aux besoins de la vie courante, pour que l’autre époux soit solidairement tenu de la dette.

Concrètement, il convient de produire des écrits tels que des relevés de compte ou relevés d’imposition qui démontreront la modestie ou non de votre emprunt comparé à vos revenus et votre train de vie.

désolidarisation d’un prêt immobilier

Qu’est-ce que la solidarité d’un prêt immobilier dans le cadre d’un mariage ?

Les époux sont-ils soumis au principe de solidarité pour les dettes ménagères ?

Oui, mais !

En principe, les époux sont solidaires pour les dettes engagées pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants (article 220 du Code civil). Ces dettes sont dites ménagères.

Toutefois, la solidarité ne s’appliquera pas si les dépenses sont manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

Exemples :

  • Exemple de l’achat d’un véhicule :

Vous êtes marié et les revenus mensuels de votre couple s’élèvent à 4 000 euros et vos charges à 2 500 euros. Le lieu de travail de votre époux n’est pas desservi par les transports en commun alors celui-ci achète un véhicule à 5 000 euros.

Eu égard à vos revenus et charges mensuels cet achat ne semble pas excessif. Un remboursement en plusieurs mensualités ne modifierait pas le train de vie du ménage.

De plus, il s’agit d’une dépense utile car le véhicule sera utilisé chaque jour par votre époux pour se rendre à son travail.

Ainsi, vous serez solidaire du paiement du véhicule.

Au contraire, si votre époux achète un véhicule de collection à 200.000 euros, utilisé uniquement le weekend, cette dépense sera qualifiée de manifestement excessive mais également d’inutile eu égard à votre train de vie. Ainsi, vous ne serez pas solidaire de cette dette et n’aurait pas à payer le créancier si votre époux est défaillant.

 

  • Exemple de l’achat d’un sac de luxe :

Vous achetez un sac de luxe à 15 000 euros. Les revenus de votre foyer s’élèvent à 3 000 euros mensuels. Les charges s’élèvent à 2 500 euros.

Eu égard à votre train de vie, cet achat est excessif et ne vous est d’aucune utilité dans le cadre de votre vie courante.

Ainsi, si votre créancier demande le paiement de votre dette à votre époux alors celui-ci n’aura pas à s’acquitter du paiement. Cette dépense étant manifestement excessive et inutile, la solidarité ne s’appliquera pas.

Au contraire, si vos revenus s’élevaient à 300 000 euros par mois, cet achat ne serait pas excessif eu égard à votre train de vie.

De ce fait, votre époux serait solidaire de votre dette. 

La solidarité entre époux s’applique-t-elle en cas d’emprunt immobilier souscrit par les deux époux ?

Oui, mais !

La solidarité dans le cadre d’un emprunt est prévue par l’article 220 alinéa 3 du Code civil. Cet article est difficile à comprendre. Nous allons le citer intégralement avant de vous l’expliquer :

 » Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants  » : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La solidarité n’a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l’utilité ou à l’inutilité de l’opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.

Elle n’a pas lieu non plus, s’ils n’ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d’emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage. ».

Vous trouverez ci-dessous une explication de cet article.

Lorsqu’un emprunt immobilier est souscrit par les deux époux (co-emprunteurs) et qu’aucune solidarité n’a été prévue dans le contrat de prêt, ceux-ci ne sont en principe pas soumis au principe de solidarité.

Chaque époux devra donc rembourser sa quote-part.

Toutefois, si le tribunal (juge aux affaires familiales) estime que les sommes empruntées sont modestes et nécessaires à la vie courante du ménage, il peut considérer que le devoir de solidarité doit s’appliquer.

La solidarité entre époux s’applique-t-elle en cas d’emprunt contracté par un seul époux ?

Non, mais !

Si l’emprunt est souscrit par un seul des époux, la solidarité des dettes s’appliquera si :

Ces conditions sont cumulativement prévues par l’article 220 alinéa 3 du Code civil.

 

Exemples :

Votre époux contracte un emprunt pour l’achat d’un véhicule d’un montant de 5 000 euros afin que vous ayez chacun un véhicule. Les mensualités de crédit s’élèvent à 300 euros. Vos revenus mensuels sont de 6 000 euros.

Compte tenu de vos revenus, cet emprunt est modeste. De plus, il est nécessaire aux besoins de la vie courante.

Au contraire, s’il avait contracté un prêt d’un montant de 100 000 euros pour l’achat d’un véhicule de luxe, cet achat aurait été qualifié d’excessif et non nécessaire aux besoins de la vie courante.

Ainsi, la solidarité ne s’appliquerait pas et vous seriez resté seul redevable de votre dette.

Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale et que cette dette n’a été contractée que dans le seul intérêt de l’époux, l’autre époux bénéficiera d’une créance au moment de la liquidation du régime matrimonial (Civ 1ère, 19 sept. 2007, 05-15.940).

Autrement dit, si vous avez payé pour une dette personnelle de votre époux, par exemple l’achat d’une montre de luxe (non excessive au regard de votre train de vie), alors, lors de la liquidation du régime matrimonial, vous pourrez obtenir le remboursement de la somme versée.

La solidarité entre époux s’applique-t-elle en cas de pluralité d’emprunts immobiliers ?

Lorsque plusieurs emprunts sont souscrits par un seul des époux, la solidarité des dettes s’appliquera si :

  • Les emprunts portent sur des sommes modestes ( 1re, 26 juin 2001, RJPF 2001/11.32) ;
  • Les emprunts sont nécessaires ;
  • Le montant cumulé des emprunts n’est pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

Ces conditions sont cumulativement prévues par l’article 220 alinéa 3 du Code civil.

Dans le cadre d’une pluralité d’emprunts, le tribunal (juge aux affaires familiales) apprécie ces conditions au regard de la somme totale des emprunts. 

Le régime matrimonial choisi par les époux a-t-il une incidence sur le principe de solidarité en matière d’emprunt ?

Non !

Lorsque vous êtes marié, vous êtes soumis à un régime primaire dit impératif applicable avec ou sans contrat de mariage. Ce régime figure aux articles 212 et suivants du Code civil.

Ce régime prévoit divers devoirs (comme le devoir de fidélité ou de secours) et obligations (comme la communauté de vie ou le devoir de solidarité).

Ainsi, le devoir de solidarité s’applique quel que soit votre régime matrimonial.  

Le régime primaire impératif est d’ordre public. Les époux ne peuvent donc pas y déroger même d’un commun accord. Autrement dit, même si votre époux et vous-même êtes d’accord pour exclure la solidarité, cet accord n’est pas valable juridiquement.

Lorsque des époux sont solidairement tenus d’un emprunt, quels biens peuvent-être saisis par le créancier ?

Cela dépend du régime matrimonial !

En principe, les époux sont soumis au régime de la communauté légale. Avec ce régime, le créancier peut saisir les biens communs (article 1401 du Code civil) et les biens propres de chacun des époux (articles 1404 et 1405 du Code civil).

En matière de séparation de biens, la solidarité s’applique pour les emprunts contractés d’un commun accord ou portant sur des dettes ménagères.

Ainsi, la séparation de biens n’exclut pas la solidarité entre les époux.

Je divorce, suis-je toujours soumis au principe de solidarité ?

Le devoir de solidarité dure jusqu’à la dissolution de votre mariage.

La solidarité s’applique qu’à la transcription de votre divorce en marge de vos actes d’état civil (Civ 1ère, 7 juin 1989, n°87-19.049).

Ainsi, jusqu’à la transcription de votre divorce sur les registres d’état civil, les créanciers de l’un des époux peuvent poursuivre le paiement de l’emprunt entre les mains de chaque époux.

désolidarisation d’un prêt immobilier

La solidarité d’un prêt immobilier dans les autres formes de couple

PACS : mon partenaire a souscrit un emprunt, sommes-nous solidaires ?

Non !

Dans le cadre d’un PACS, le partenaire qui n’a pas directement contracté n’est pas solidairement tenu de la dette lorsqu’il n’a pas donné son consentement (article 515-4 du code civil).

Néanmoins, si les emprunts portent sur des sommes modestes et nécessaires aux besoins de la vie courante, alors les partenaires peuvent y être tenus solidairement.

La solidarité peut également s’appliquer, en cas de pluralité d’emprunts, si le montant cumulé des sommes n’est pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

Ainsi les règles applicables aux partenaires sont quasiment identiques à celles prévues par le régime primaire de l’article 220 du Code civil, dans le cadre du mariage.

Existe-t-il une solidarité pour les concubins ?

Non !

Il n’existe aucune solidarité entre les concubins.

Autrement dit, si votre concubin a souscrit un prêt immobilier seul et qu’il est défaillant, le créancier ne pourra pas vous demander le remboursement des sommes dues.

Les concubins ne sont solidaires que dans les situations suivantes :

  • Les concubins sont co-emprunteurs et la solidarité est prévue dans le contrat,
  • Un concubin se porte caution solidaire de l’autre.

Il n’existe donc aucune solidarité légale, contrairement aux contrats de prêts souscrits dans le cadre d’un mariage ou d’un PACS.

désolidarisation d’un prêt immobilier

Qu’est-ce que la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

À qui demander la désolidarisation d’un emprunt immobilier ?

Cette demande doit être formulée auprès de la banque dans laquelle a été souscrit le prêt.

Comment demander la désolidarisation d’un emprunt immobilier ?

Quel que soit le mode de conjugalité choisi (mariage, PACS ou concubinage), la demande de désolidarisation de l’emprunt immobilier suit la même procédure.

Pour demander la désolidarisation d’un emprunt immobilier, il convient d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la banque.

Certains éléments doivent impérativement figurer dans le contenu de la lettre :

  • Les références du prêt (la date de signature de l’offre de prêt, la date d’échéance du prêt) ;
  • Le motif de la demande de désolidarisation (séparation, divorce ou autre) ;
  • Les modalités retenues quant au sort du bien concerné par l’emprunt immobilier (identification de l’époux conservant le bien immobilier concerné et chargé du remboursement de l’emprunt pour l’avenir) ;
  • La demande de désolidarisation par le co-emprunteurs qui se désengage de l’emprunt.

Nous vous conseillons de conserver une copie de votre courrier et l’avis de réception de celui-ci par votre banque.

Au besoin n’hésitez pas à demander à notre cabinet en Droit de la famille de rédiger le courrier pour accélérer la désolidarisation.

Est-il toujours nécessaire de demander la désolidarisation de l’emprunt immobilier à la suite d’une séparation ?

Non !

Lorsque vous vous séparez, plusieurs hypothèses peuvent se présenter s’agissant du sort de l’emprunt immobilier souscrit :

  • Vente du bien immobilier :

Dans ce cas, le produit de la vente du bien immobilier permettra de rembourser l’ensemble de l’emprunt immobilier, par anticipation.

Ainsi, aucune demande de désolidarisation ne sera à mettre en œuvre. L’emprunt n’existera plus une fois le prêt remboursé.

  • Transfert du prêt immobilier à membre du couple :

Il s’agit de la situation dans laquelle un des époux se retire spontanément de l’emprunt immobilier.

L’autre époux continuera donc seul le remboursement de l’emprunt et prendra à charge l’ensemble de la mensualité due.

Dans ce cas, il convient de procéder à une demande de désolidarisation de l’emprunt.

  • Attribution du logement à un membre du couple :

Il s’agit d’une situation fréquente lors de la procédure de divorce.

Dans ce cas, un membre du couple conserve la jouissance du logement et chacun d’entre eux reste cotitulaire de l’emprunt immobilier.

Ainsi, l’ancien époux ne résidant pas dans le bien reste solidaire du paiement de l’emprunt immobilier pour l’organisme prêteur.

Dans le cadre de la liquidation de votre régime matrimonial, vous pourriez être redevable d’une créance envers votre époux qui a payé une dette, non soumise à la solidarité, à votre place. Ainsi, vous devrez lui rembourser la somme déboursée.

De plus, l’époux restant dans le logement durant la procédure de divorce peut être redevable d’une indemnité d’occupation. En pratique, la valeur locative de votre bien tend à être sous-évalué par le tribunal par rapport à la réalité du marché locatif.

Néanmoins, aucune indemnité d’occupation ne sera due en l’absence de décision en ce sens. Autrement, seule l’ordonnance sur mesures provisoires du tribunal (juge aux affaires familiales) ou l’accord homologué des parties permet de faire exécuter la décision.

La demande de désolidarisation est-elle payante ?

Oui !

Dans le cas d’une demande de transfert du prêt immobilier à un membre du couple et d’une désolidarisation, la banque considère qu’il s’agit d’un nouveau prêt immobilier.

Il est également possible de demander une renégociation du prêt immobilier dans le cadre d’un transfert de l’emprunt à un seul des époux (voir ci-dessus pour plus d’informations).

De ce fait, des frais de dossier, correspondants aux démarches à effectuer (telles que la réponse au courrier de demande de désolidarisation ou le traitement des formalités de désolidarisation) peuvent être demandés.

Également, il possible que des frais de notaire d’un montant de 7,5 % de la part d’un indivisaire, pour l’enregistrement du nouvel acte notarié, doivent être acquittés.

Enfin, il convient d’être vigilant et d’anticiper une éventuelle hausse du coût de l’assurance emprunteur ainsi qu’une demande d’apports de nouvelles garanties financières.

La désolidarisation du prêt immobilier est-elle automatique lors du prononcé du divorce ?

Non !

En principe, les époux sont solidaires vis-à-vis de la banque jusqu’à la transcription du divorce sur les registres d’état civil.

L’époux souhaitant conserver le bien doit en faire la demande à la banque.

Durant la procédure de divorce, suis-je solidaire de l’emprunt si je ne réside plus dans le logement ?

Oui !

Dans les rapports avec votre banque, vous restez solidaire du prêt contracté jusqu’à son remboursement.

Lors d’une procédure de divorce, même si le tribunal (juge aux affaires familiales) attribue la jouissance du bien immobilier à votre conjoint, vous restez, par principe, débiteur du paiement des mensualités de l’emprunt.

Néanmoins, lors de l’établissement des mesures provisoires le tribunal (juge aux affaires familiales), en attribuant le logement à l’un des époux, peut rendre la jouissance du bien par celui-ci onéreuse.

Ainsi dans ce cas, le conjoint ne résidant pas dans le logement peut :

  • Percevoir une indemnité d’occupation de la part de l’autre conjoint ou,
  • Être défait de son obligation de rembourser les mensualités de l’emprunt.

Si vous n’avez fait aucune démarche pour mettre un terme à la solidarité de l’emprunt immobilier, vous restez solidaire.

Ainsi, en cas de défaillance de votre conjoint, à qui a été attribué la jouissance du logement, la banque est en droit de poursuivre le paiement de l’emprunt immobilier entre vos mains.

En cas de divorce ou de séparation, la banque est-elle contrainte d’accepter la désolidarisation de l’emprunt immobilier ?

Non !

En vertu de sa qualité d’organisme préteur la banque peut refuser la désolidarisation d’un emprunt immobilier.

En effet, le transfert de l’emprunt immobilier à un seul coemprunteur représente un risque pour la banque.

Celle-ci doit donc procéder à une nouvelle étude des risques. Si elle estime que les garanties présentées sont insuffisantes, la banque peut refuser la désolidarisation.

Que faire si la banque refuse de faire droit à la demande de désolidarisation ?

La banque peut estimer que vos garanties ne sont pas suffisantes pour accepter la désolidarisation du prêt.

Dans ce cas, vous pouvez présenter de nouvelles garanties à votre banque (hypothèque du bien, caution solidaire).

Vous avez également la possibilité de racheter l’ensemble de l’emprunt immobilier par l’intermédiaire d’un nouvel emprunt, au seul nom de celui qui conserve la propriété de l’immeuble.

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