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Rachat de soulte

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La notion de soulte

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Les modalités du rachat de soulte

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Comment déterminer le montant du rachat d’une soulte ?

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Comment financer le rachat de la soulte ?

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Rachat de soulte

Le décès d’un proche ou le divorce sont des épreuves difficiles, et il se peut qu’à cela s’ajoute la douleur de devoir se séparer d’un bien que l’on affectionne. C’est souvent le cas du logement familial.

Cependant, dans le cadre d’une séparation ou d’une succession, conserver un tel bien est parfois possible grâce au mécanisme du rachat de soulte. Si ce mot peut apparaître technique, il désigne en réalité une opération simple.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

D’un point de vue juridique, une soulte est une somme d’argent versée pour compenser l’inégalité des lots lors d’un partage, ou en cas de différence de valeur entre les objets lors d’un échange.

Autrement dit, il s’agit de la somme qui doit être payée par celui qui recevra un lot d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre.

La soulte est une compensation financière.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est l’opération par laquelle une personne va racheter la part du bien que détient une autre personne avec elle, pour en devenir l’unique propriétaire. Cette transaction lui permet de conserver la propriété du bien. 

Notre cabinet est régulièrement confronté aux difficultés juridiques liées au rachat de soulte, en particulier lors de la liquidation du régime matrimonial des époux sur le point d’être divorcés. Si vous avez besoin de conseils juridiques, nous sommes disponibles pour répondre à vos interrogations.

Nous pourrons vous proposer un rendez-vous dans un délai de 24 à 48 heures au cabinet ou bien en visio-conférence.

rachat de soulte

La notion de soulte

Qu’est-ce qu’une soulte ?

Une soulte est une somme d’argent versée pour compenser l’inégalité des lots lors d’un partage, ou en cas de différence de valeur entre les objets lors d’un échange.

Il s’agit de la somme qui doit être payée par celui qui recevra un lot d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre.

Autrement dit, la soulte est une compensation financière.

Dans quels cas de figure va-t-il y avoir une soulte ?

La soulte existe lorsqu’il y a un échange ou un partage.

En réalité, la soulte existe majoritairement en cas d’indivision, et notamment dans deux cas :

  • Le divorce: il s’agira d’une compensation que l’un des anciens époux devra verser à l’autre. La soulte interviendra aussi si le bien possédé par les époux était un bien commun.
  • La succession: il s’agira de la somme versée par un héritier à un cohéritier.
Comment fonctionne le mécanisme de la soulte en cas de divorce ?

En cas de divorce, il arrive, compte tenu des droits et des biens qu’avaient acquis les époux, qu’un partage exact selon le montant auquel chacun des deux époux avait droit ne soit pas possible : la soulte va alors permettre d’équilibrer les comptes.

En cas divorce, la soulte est-elle obligatoire ?

Non !

La loi ne prévoit pas qu’elle soit obligatoire. Cependant, pour qu’aucune des parties ne soit lésée, la plupart du temps, une soulte est prévue.

Ce n’est que si les époux se mettent d’accord, qu’aucune soulte pourra n’être versée. En effet, à défaut d’accord, le juge devra intervenir. Il fixera alors une soulte.

Ainsi, il existe un cas dans lequel les époux peuvent se mettre d’accord pour qu’il n’y ait pas de soulte : c’est le cas du divorce par consentement mutuel.

Comment fonctionne le mécanisme de soulte en cas de succession ?

En cas de succession, les différents héritiers vont recevoir une part de la succession du défunt.

 

Cependant, compte tenu des droits et des biens contenus dans la succession, il se peut qu’un partage exact selon les parts des différents successeurs ne soit pas possible.

 

Dans ces cas-là, la soulte va intervenir pour que soient respectés les droits de chacun dans la succession. 

 

À titre d’exemple, s’il y a trois héritiers, ayant chacun droit à 1/3, et que la succession est composée d’une maison, qui équivaut à 2/3 de la succession, et d’un compte bancaire, valant 1/3 de la succession, un héritier prendra le compte bancaire, et les deux autres devront se partager la maison, une soulte sera due par celui qui récupère la maison. 

Ainsi, soit les héritiers font le choix de vendre la maison pour recueillir le prix de vente qu’ils se partageront, soit un seul conserve la maison. Il devra alors payer à l’autre héritier les 1/3 s’apparentant à sa part dans la succession.

Les héritiers ayant reçu plus que ce que leur part successorale prévoyait, empiétant donc sur cela part des autres, devront effectuer un paiement : c’est la soulte.

rachat de soulte

Les modalités du rachat de soulte

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte désigne l’opération par laquelle une personne rachète la part du bien que détient une autre personne avec elle, pour en devenir l’unique propriétaire. Cette transaction lui permet de conserver la propriété du bien.

Dans la plupart des cas, le rachat intervient entre ex-époux ou membres d’une même famille. Autrement dit, le rachat de soulte intervient majoritairement dans le cadre d’un divorce ou d’une succession.

En effet, dans ces situations, il n’est pas rare qu’un des époux ou un des héritiers souhaite conserver entièrement un des biens faisant l’objet du partage. Ces biens sont majoritairement des biens immeubles.

A quoi renvoie le mécanisme de rachat de soulte en cas de divorce ?

En cas de divorce, si la résidence familiale est soumise au régime de l’indivision ou est un bien commun, ce bien appartient aux deux époux : ils doivent se mettre d’accord sur le sort à lui réserver.

Bien entendu, nous prenons l’exemple du logement familial des époux, mais il peut s’agir de tout autre bien appartenant aux époux.

Il existe différentes situations :

  • Si aucun des époux ne souhaite conserver le bien, il sera alors mis en vente. La proportion du prix de vente recueillie par chacun des époux dépendra des droits qu’ils avaient sur le bien ;
  • Si l’un des époux souhaite conserver le bien, et ainsi en devenir le propriétaire exclusif, il devra racheter la part de l’autre en versant une soulte.

 N.B. : si un prêt est en cours il convient à l’époux ne souhaitant pas conserver le bien de s’en désolidariser. Cela doit être accepté par la banque. Cette désolidarisation est très importante : s’il ne le fait pas, il restera solidairement tenu du remboursement de la dette.

Quand le rachat de la soulte doit-il intervenir ?

En cas de divorce contentieux, le rachat de soulte intervient après le prononcé du divorce. Ce n’est que dans le cadre du divorce par consentement mutuel que le rachat de soulte pourra intervenir avant le prononcé du divorce.

Dans le cadre d’une succession, le rachat de soulte intervient lors du partage. En effet, la soulte est un droit qui naît au moment du partage. Ainsi, quand les héritiers ont accepté la succession, ils se retrouvent en indivision successorale.

Si l’un des héritiers souhaite obtenir la pleine propriété d’un des biens sur lesquelles plusieurs cohéritiers ont des droits, il devra racheter les parts des autres coindivisaires.

Le recours à un notaire est-il obligatoire ?

Cela dépend !

Le rachat de soulte doit être supervisé par le notaire si le rachat concerne un bien immobilier. En effet, dans le cas d’une transaction immobilière, le recours à un notaire est obligatoire.

Comment le rachat de soulte est-il effectué ?

Le rachat de soulte est effectué par acte notarié.

Définition

L’acte notarié est un acte authentique rédigé par le notaire.  Ce mot est défini plus longuement dans notre lexique.

Le rachat de soulte est donc passé devant notaire. Ce dernier devra modifier l’acte authentique définissant les droits relatifs au bien immobilier en cause.

Qui doit payer les frais de notaire lors d’un rachat de soulte ?

Cela dépend de la situation !

Si l’on se trouve dans le cadre d’une succession, les frais devront être divisés entre les héritiers.

Dans le cadre d’un divorce, ces frais devront être divisés entre les (ex) conjoints.

rachat de soulte

Les modalités du rachat de soulte:…Suite

Quel est le coût des frais de notaire dans le cadre d’un rachat de soulte ?

Concernant le rachat de soulte, les frais de notaire sont un pourcentage de la valeur de la soulte. Ce pourcentage s’élève en principe aux alentours de 7 à 8 % pour les biens de plus de 5 ans, et de 2 à 3 % pour les autres.

En cas de rachat de soulte, y-a-t-il d’autres frais que la valeur des parts à prendre en compte ?

Oui !

Dans le cadre d’un rachat de soulte, les autres frais à payer sont les suivants :

  • Les frais de notaire ;
  • Les droits de partage (ceux-ci s’élevant à 1,10 % à compter du 1er janvier 2022 en cas de divorce, et à 2,5 % en cas de succession) ;
  • Les potentiels frais bancaires, à savoir le remboursement du crédit finançant le rachat et l’assurance du prêt ;
  • Les potentiels frais de modification du dossier en cas de prêt ;
  • Les potentiels frais relatifs aux indemnités de remboursement anticipé, en cas de crédit toujours en cours…
Un tiers peut-il être inclus dans le rachat de la soulte ?

Oui !

Un tiers peut tout à fait être inclus dans le rachat de soulte. À titre d’exemple, le nouveau conjoint peut participer à ce rachat de soulte. Cela permet d’acquérir le bien sans avoir à réaliser de prêt.

Un tiers peut aussi être désigné comme garant.

Est-il conseillé de prévoir des clauses assurant le versement de la soulte ?

Absolument !

Il est tout à fait possible pour la personne devant recevoir la soulte de demande au notaire que soit prévu dans le contrat une clause résolutoire, c’est-à-dire un contrat permettant la résolution du contrat à défaut de paiement (article 1225 du Code civil), ou encore que des intérêts seront dus en cas de retard de paiement.

Cela est même fortement recommandé. En effet, cela permet d’assurer que le montant sera bien payé, et si ce n’est le cas, que des intérêts seront dus.

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Comment déterminer le montant du rachat d’une soulte ?

Est-il important de faire estimer le bien ?

Oui !

L’estimation du bien constitue la première étape pour connaître le montant du rachat. En effet, cela permet aux parties de connaître la valeur du bien. C’est uniquement grâce à ce montant qu’il sera possible de calculer le montant de la soulte.  

Il est recommandé de demander plusieurs estimations. Cela permet d’avoir la certitude que le bien a été estimé en toute neutralité, et donc que le bien n’a pas été sous-évalué ou surévalué, ce qui pourrait vous être préjudiciable.

De quoi dépend le montant d’une soulte ?

Le montant de la soulte dépend de deux choses :

  • Le bien fait-il l’objet d’un prêt qui n’a pas encore été remboursé intégralement ;
  • Du pourcentage qu’a chacun sur le bien.
Comment calculer le montant d’un rachat de soulte en l’absence de prêt ?

Le calcul est simple. En l’absence de prêt, il convient de connaître la valeur du bien, pour ensuite diviser par le nombre d’indivisaires. Dans le cas d’un divorce, il faudra diviser par deux, puisque les époux sont deux.

À titre d’exemple, dans le cadre d’un rachat de soulte lors d’un divorce, il y a un bien immobilier de 500 000 €, dont les époux étaient propriétaires indivis à hauteur de 50 % chacun.

Madame souhaite le conserver. Comme elle n’a que 50 % de ce bien, elle devra acheter la part de Monsieur, soit les autres 50 %. Comme 500 000 / 2 = 250 000, le montant du rachat sera de 250 000 €.

Madame devra donc payer 250 000 € à Monsieur pour devenir propriétaire exclusive du bien.

Comment calculer le montant d’un rachat de soulte en présence d’un prêt ?

Le calcul du rachat de soulte est un peu plus complexe en présence d’un prêt qui n’a pas encore été entièrement remboursé.

En présence d’un prêt, pour déterminer le montant du rachat de soulte, il convient de connaître la valeur du bien et le montant restant du prêt à rembourser, pour ensuite les diviser par le nombre d’indivisaires (s’ils sont propriétaires indivis à parts égales).

À titre d’exemple, si deux époux étaient propriétaires indivis à hauteur de 50 % chacun d’un appartement estimé à 500 000 €, et qu’ils avaient souscrit un prêt pour lequel il leur reste 100 000 € à rembourser, le montant à payer par l’époux souhaitant conserver le bien sera le suivant : (valeur du bien + montant du prêt devant encore être remboursé) / 2, soit (500 000 + 100 000) / 2 = 300 000.

Ainsi, l’époux souhaitant conserver le bien devra payer à l’autre la somme de 300.000 €. Le rachat de soulte s’élève donc à 300.000 €.

Le montant de la soulte peut-il être décidé par les parties ?

Oui !

Cependant, pour que cela soit possible, il faut que les parties se mettent d’accord. Une fixation unilatérale n’est pas possible.

A titre d’exemple, dans le cadre d’un divorce amiable, les époux peuvent se mettre d’accord pour fixer le montant du rachat d’une soulte.

Le montant de la soulte peut-il être décidé par le notaire ?

Oui !

Une fois la succession ou le régime matrimonial liquidé, le notaire peut fixer le montant du rachat d’une soulte. C’est en principe lui qui s’en charge.

Le montant de la soulte peut-il être décidé par le juge ?

Oui !

En cas de désaccord entre les personnes concernées, le Tribunal judiciaire fixe le montant du rachat de la soulte.

En cas de désaccord entre les époux, le juge aux affaires familiales est compétent.

rachat de soulte

Comment financer le rachat de la soulte ?

Quand commencer à penser au financement du rachat de soulte ?

Dès que possible !

En effet, comme la plupart du temps les biens concernés sont des biens immobiliers, le rachat de soulte va nécessiter une somme relativement importante.

Dès lors, il convient d’être prévoyant et de mettre en place dès que possible un plan de financement pour effectivement pouvoir procéder à ce rachat.

Est-il possible de réaliser un paiement comptant ?

Bien sûr !

Cela est tout à fait possible, à condition de disposer des sommes suffisantes. En effet, si vous avez les sommes nécessaires pour racheter la soulte, vous pouvez tout à fait la financer avec des apports personnels.

Néanmoins, il est assez rare d’avoir autant de liquidité. De plus, si vous êtes le cadre d’une procédure de divorce, il doit être gardé en tête qu’un divorce coûte cher, et que vous pouvez avoir à supporter des frais que vous n’aviez pas anticipé.

Est-il possible de souscrire un prêt pour un rachat de soulte ?

Oui !

Cela est tout à fait possible. Cela semble être la solution à privilégier. En effet, elle permet de s’assurer que l’on aura le montant suffisant pour effecteur le rachat.

Cependant, l’obtention d’un prêt peut être longue compte tenu de tous les documents à réunir : il convient de s’y prendre le plus tôt possible

Il est possible :

  • D’intégrer le capital restant dû au nouveau crédit, si un prêt est déjà en cours ;
  • De souscrire un nouveau prêt si aucun prêt n’est en cours.
Que se passe-t-il si le financement du rachat s’avère impossible ?

Si le financement du rachat s’avère finalement impossible, pour que chacun puisse récupérer la part à laquelle il a droit, le bien devra alors être vendu.

Le rachat de soulte peut-il être réglé de manière échelonnée ?

Oui !

Il est possible que le paiement de la soulte intervienne de manière échelonnée. Cela peut résulter d’un accord entre les parties, ou encore d’une décision du juge.

Si les parties se mettent d’accord sur un paiement échelonné du rachat de soulte, le notaire devra alors établir un calendrier de paiement.

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